Mercato immobiliare, analisi Dils: numeri da record nel terzo trimestre 2022

- di: Barbara Leone
 
Numeri da record per il mercato immobiliare italiano. Nel terzo trimestre 2022, infatti, sono stati realizzati circa 3 miliardi di euro di investimenti nel settore immobiliare in Italia. Che tradotto vuol dire +37% rispetto al corrispettivo trimestre dello scorso anno. Un dato, quest’ultimo, che si va a sommare ai 6,4 miliardi di euro del primo semestre, portando così i primi nove mesi del 2022 a raggiungere un totale di 9,4 miliardi di euro, quasi pareggiando, il totale investito in tutto il 2021. A rilevarlo è l’analisi del Team Research di Dils, uno dei principali operatori in termini di volumi transati nel mercato italiano, che nel corso dei primi dove mesi del 2022 ha intermediato operazioni pari al 32% del volume totale.

Dils: numeri da record nel terzo trimestre 2022 per il mercato immobiliare

Numeri che confermano dunque come questi nove mesi siano i migliori dall’inizio delle rilevazioni storiche da parte degli operatori del mercato, la cui media negli ultimi 10 anni si attestava a circa 5 miliardi di euro. Considerando l’attuale pipeline in chiusura nei prossimi mesi, si potrebbe quindi prospettare una chiusura dell’anno sui volumi del 2019. I settori trainanti sono stati ancora una volta gli uffici e la logistica, che, in linea con il trend attuale, hanno rappresentato oltre il 60% degli investimenti totalizzati da inizio anno. In un contesto positivo per il mercato real estate italiano, emergono alcuni segnali di attenzione legati alle dinamiche inflattive in corso e, conseguentemente, alla crescita dei principali tassi di riferimento. Ciò ha condotto, rispetto al precedente periodo, al rialzo dei prime net yield di mercato: Office e Retail salgono entrambi al 3,15% mentre la Logistica si attesta al 4,3% e prevediamo un’ulteriore rialzo.

“Nel terzo trimestre abbiamo assistito a un’ulteriore crescita degli investimenti immobiliari in Italia, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, che da una parte conferma la dinamicità del settore e dall’altra evidenzia la funzione protettiva svolta dal Real Estate nei confronti dell’inflazione - ha dichiarato Giuseppe Amitrano, Ceo di Dils -. Dei 3,4 miliardi di euro transati nel settore uffici dall’inizio dell’anno quasi la metà riguarda operazioni concluse nel terzo trimestre. Il segmento direzionale è quello nel quale Dils ha identificato le opportunità più interessanti per il 2022. Considerate le nostre attese per l’ultimo trimestre, il 2022 sarà un anno positivo per il settore immobiliare in Italia, sia per il comparto commerciale, che supererà i 10 miliardi di euro di investimenti, che per il residenziale, con compravendite per circa 100 miliardi di euro, un trend che ci attendiamo prosegua nei prossimi mesi, almeno fino a quando i tassi sui mutui saranno inferiori al 4%. Per la prima parte del 2023 - ha aggiunto Amitrano - prevediamo un leggero calo nelle transazioni immobiliari con una riduzione dei volumi. L’incertezza su inflazione, innalzamento dei tassi di interesse e costo del debito ci inducono a un sentiment di moderata prudenza nel breve periodo. Tuttavia nel medio-lungo periodo ci aspettiamo l’apertura di un nuovo ciclo del Real Estate nel nostro Paese. Ci sarà un rimbalzo del mercato immobiliare determinato prima dagli investitori, interessati all’acquisizione di edifici sostenibili, e in seguito dalla nuova domanda degli utilizzatori finali. Già ora, gli operatori professionali investono solo in immobili sostenibili e a impatto zero e, per i nuovi edifici, gli investitori sono disposti a riconoscere un premio sul valore fino al 20-30%. L’effetto rebound - ha detto in conclusione Amitrano - sarà inoltre sostenuto da un quadro normativo che a sua volta indurrà a una transizione ecologica”.

Entrando nel dettaglio del report vediamo che con oltre 3,4 miliardi di euro transati nel corso dei primi nove mesi (di cui circa 1,5 miliardi di euro nel solo terzo trimestre) gli uffici si confermano la prima asset class con una crescita del 130% rispetto allo stesso periodo del 2021 e un’incidenza del 37% sul volume totale degli investimenti. La componente office è stata quella più rilevante sui mercati principali di Milano e Roma (rispettivamente il 67% e il 51%) ed è stata caratterizzata, in particolar modo a Milano, da operazioni core con ticket rilevanti (oltre i 100 milioni di euro) finalizzate soprattutto nel corso dell’ultimo trimestre. Nei primi 9 mesi del 2022 il mercato office letting di Milano ha mostrato una notevole vivacità, collocandosi su livelli di take-up in linea con il 2019, il miglior anno dall’avvio delle serie storiche. L’assorbimento dall’inizio dell’anno è stato finora pari a 371 mila mq, di cui 117 mila nel corso del terzo trimestre. Il risultato è positivo trasversalmente a tutti i submarket, ma premia in particolar modo le location più prestigiose del mercato e gli asset del più alto grado qualitativo, dotati di certificazioni green. A Roma, il mercato del letting si rivela in continua ripresa dal 2020, seppur ancora lontano dal record del 2019, in parte anche a causa della limitata disponibilità di prodotto di qualità nei principali submarket. Nel terzo trimestre 2022 si registrano transazioni per circa 35 mila mq con un totale di oltre 135 mila mq nei primi nove mesi dell’anno, in crescita del 16% rispetto allo stesso periodo del 2021.

Come atteso, anche la logistica continua a trainare il mercato: oltre 720 milioni di euro nel terzo trimestre, per un totale di 2,6 miliardi di euro nei primi nove mesi dell’anno, che pesano per il 27% sul totale investito in Italia. Il dato, in crescita di circa due volte rispetto allo stesso periodo del 2021, rappresenta un record assoluto per i primi dove mesi dell’anno ed è stato raggiunto grazie alla chiusura, nel corso del terzo trimestre, di un importante portfolio last mile. Anche dal punto di vista del take-up logistico prosegue un periodo di grande dinamismo: con un assorbimento pari a circa 1,95 milioni di mq, i primi nove mesi del 2022 segnano una crescita del +13% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’attenzione dei tenant è particolarmente rivolta verso le regioni con il maggior potenziale per il settore, quali Lombardia ed Emilia-Romagna. L’elevata domanda e l’incremento dei costi di costruzione alimentano un generale trend di al rialzo dei canoni di locazione: sono rivisti al rialzo i prime rent di Milano (60 €/mq/anno), Roma (60 €/mq/anno), Piacenza (51 €/mq/anno) e Verona (49 €/mq/anno). Anche l’hospitality si mostra in constante ripresa attraendo oltre 300 milioni di euro nel terzo trimestre e totalizzando 1,270 miliardi di euro nei nove mesi, pari al 13% sul totale investito in Italia e oltre il doppio se comparato ai valori dello stesso periodo del 2021. Roma continua ad essere nel mirino degli investitori che nel corso dei primi nove mesi del 2022 hanno investito circa 280 milioni di euro e che puntano principalmente ad asset centrali e di elevato standing destinati a far parte di grandi catene internazionali. Il living è diventato un settore consolidato dal punto di vista dell’interesse degli investitori, attraendo circa 270 milioni di euro nel terzo trimestre dell’anno, per un totale di 971 milioni di euro da inizio anno (pari al 10% degli investimenti nei primi nove mesi del 2022) e quasi raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2021.

A Milano, gli investitori continuano a manifestare interesse per il segmento BtR (Built to Rent) e Prs: secondo i dati del Team Research di Dils, gli appartamenti destinati a raggiungere il mercato a breve e a medio termine sono pari a circa 7.800 a fronte di un mercato con un elevato potenziale. In Italia nel H1 2022, il mercato residenziale della compravendita ha superato le 400.000 Ntn (Numero di transazioni normalizzate), registrando non solo l’aumento del 10% rispetto allo stesso periodo del 2021, ma anche un valore record in termini assoluti dal 2007. A Milano i primi sei mesi sono stati estremamente dinamici con transazioni in crescita rispetto al H1 2021 di oltre il 17% (15.600 Ntn), anche in questo caso risultato straordinario addirittura dal 2000. I volumi investiti nel retail durante il terzo trimestre 2022 sono stati pari a 85 milioni di euro, per un totale da inizio anno di circa 470 milioni di euro, in ripresa rispetto ai primi nove mesi del 2021, in cui gli investimenti erano stati di circa 265 milioni di euro. Per quanto riguarda il letting, i piani di sviluppo sono caratterizzati da una maggiore attenzione alla qualità delle nuove aperture: il focus dei retailers è sempre più incentrato sui temi della sostenibilità ambientale e sociale e si nota un accresciuto interesse da parte dei maggiori player internazionali che tornano a valutare strategie di espansione in Italia. La piena ripresa dei flussi turistici ha fornito un ulteriore stimolo al settore nel corso dell’estate, soprattutto nelle città maggiormente attrattive come Roma e Milano.
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Italia Informa n° 5 - Settembre/Ottobre 2022
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