Superbonus, ultimo giro di giostra per i condomìni

Il 31 dicembre 2025 chiude di fatto la stagione d’oro del Superbonus condominiale. Da gennaio si apre un’altra partita, molto meno allegra: quella dei controlli dell’Agenzia delle Entrate e dei possibili recuperi d’imposta per chi si ritrova con lavori incompiuti, salto energetico insufficiente o asseverazioni traballanti.

Non è un dettaglio tecnico: per diversi condomìni può significare decine di migliaia di euro da restituire, tra detrazioni già utilizzate, interessi e sanzioni. E il fatto di aver agito “in buona fede” non basta a mettersi al riparo.

Cosa chiude davvero a fine 2025

Il Decreto Rilancio (articolo 119 del D.L. 34/2020) ha introdotto il Superbonus, poi più volte prorogato e rimodulato con percentuali decrescenti. Per i condomìni la linea temporale, in estrema sintesi, è questa:

• 110% sulle spese fino al 31 dicembre 2023;
• 70% sulle spese sostenute nel 2024;
• 65% sulle spese sostenute nel 2025.

La finestra 2024–2025 con aliquote ridotte è stata confermata per gli edifici condominiali e quelli da 2 a 4 unità, con le consuete condizioni su titoli abilitativi, CILAS, delibere assembleari e stati di avanzamento dei lavori. L’incentivo in sé non scompare dal giorno alla notte, ma la stagione straordinaria delle maxi-detrazioni si chiude: dopo il 2025 il quadro torna sostanzialmente alle aliquote ordinarie (50–36% a seconda della tipologia di intervento).

Il nodo dei cantieri incompiuti

Il problema più esplosivo riguarda i condomìni che arrivano a fine 2025 con il cantiere ancora aperto. La regola fiscale di base è spietata nella sua semplicità: la detrazione per i lavori edilizi è ammessa anche per acconti e SAL, ma il diritto a fruire del bonus si consolida solo se l’intervento viene portato a termine.

In pratica, per poter utilizzare o confermare il Superbonus in dichiarazione, la fine lavori deve risultare antecedente alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui la detrazione viene indicata. Se i lavori non vengono ultimati, l’Agenzia può disconoscere l’agevolazione e procedere al recupero delle somme.

Il quadro si complica con la disciplina degli sconti in fattura e della cessione del credito (articolo 121 D.L. 34/2020), che ha consentito a molti condomìni di non anticipare direttamente la spesa. Il fatto di aver ceduto il credito non mette però al riparo il condominio: se i requisiti non ci sono, il recupero del beneficio parte comunque dal committente, cioè dal condominio stesso.

Il “salva spese”: quando il credito non si tocca anche se il cantiere non finisce

Negli ultimi anni è intervenuto il cosiddetto “decreto salva spese”, pensato per evitare che migliaia di contribuenti, incolpevoli rispetto ai blocchi del mercato dei crediti, si trovassero senza lavori finiti e costretti comunque a restituire tutto.

In estrema sintesi, per alcuni interventi in Superbonus per i quali, entro il 31 dicembre 2023, sia stato certificato uno stato di avanzamento lavori e sia stata esercitata l’opzione per sconto in fattura o cessione del credito, la norma prevede che le detrazioni già maturate non vengano recuperate solo perché il cantiere non arriva al traguardo, a patto che il credito sia stato correttamente generato e non vi siano altre irregolarità gravi.

Attenzione però: si tratta di un ombrello parziale, legato a condizioni precise (tipologie di intervento, date, modalità di opzione). Non è un condono generalizzato. Chi non rientra in queste casistiche resta pienamente esposto al rischio di recupero del beneficio.

Salto di due classi energetiche: requisito chiave e trappola nascosta

Il Superbonus “maggiorato” è stato concesso solo a fronte di un miglioramento energetico significativo: l’edificio deve fare un salto di almeno due classi energetiche oppure raggiungere la classe energetica più alta possibile, se il doppio salto non è tecnicamente conseguibile. Il tutto da dimostrare con APE ante e post intervento.

Se a fine lavori l’attestato di prestazione energetica non certifica il salto richiesto, la detrazione potenziata è considerata non spettante. Questo può accadere, ad esempio, quando:

• gli interventi trainanti (isolamento termico, impianto di climatizzazione) sono stati dimensionati male;
• non si sono tenute in conto dispersioni reali o criticità dell’edificio emerse solo in corso d’opera;
• le asseverazioni energetiche contengono errori o incongruenze.

In questi casi, anche se il cantiere è formalmente chiuso, il Fisco può contestare il mancato rispetto dei requisiti e chiedere indietro le somme già fruite, con interessi e sanzioni. Il fatto che il condominio abbia ceduto il credito non elimina il rischio: il beneficiario “originario” resta il primo responsabile.

Asseverazioni e responsabilità: chi paga davvero se qualcosa non torna

Il meccanismo del Superbonus si regge su una fitta rete di asseverazioni tecniche, visti di conformità e verifiche documentali. I protagonisti sono:

• il condominio, che delibera i lavori e risulta beneficiario della detrazione;
• i professionisti tecnici (ingegneri, architetti, termotecnici), che asseverano i requisiti e la congruità delle spese;
• il commercialista o il CAF, che rilascia il visto di conformità;
• imprese e fornitori, che possono applicare lo sconto in fattura;
• banche e cessionari, che acquistano i crediti fiscali.

La regola di partenza è netta: il primo soggetto chiamato a restituire il beneficio indebito è il committente, cioè il condominio che ha usufruito della detrazione o ha esercitato l’opzione per sconto/cessione. Il recupero avviene nei suoi confronti, salvo che vengano accertate responsabilità specifiche di altri soggetti.

Per fornitori e cessionari la normativa – dopo gli interventi del Decreto “Aiuti-bis” e successivi – ha ristretto la responsabilità ai soli casi di dolo o colpa grave, a condizione che siano stati acquisiti visti di conformità e asseverazioni previste. Questo significa che una banca o un’impresa che hanno agito con diligenza, sulla base di documentazione formalmente corretta, non vengono automaticamente trascinate nella contestazione se il problema nasce, ad esempio, da una valutazione energetica errata o da un cantiere mai concluso.

Diverso è il piano delle responsabilità civili e penali dei tecnici, che possono essere chiamati a rispondere per false asseverazioni o per gravi negligenze professionali. Ma questo richiede azioni specifiche da parte dei condomìni, separate rispetto al procedimento fiscale.

Come si muoveranno i controlli dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha già puntato il faro sugli immobili oggetto di Superbonus, con una prima stagione di verifiche concentrata su chi ha chiuso i lavori senza adeguare la rendita catastale o con evidenti incoerenze in dichiarazione. Ora l’attenzione si sposta sempre di più su:

• stato effettivo dei cantieri rispetto alle detrazioni richieste;
• coerenza degli APE con quanto asseverato;
• tracciabilità dei pagamenti e dei SAL;
• correttezza delle opzioni per sconto e cessione del credito.

I controlli possono avvenire su più livelli:

• controllo automatizzato dei dati dichiarati;
• controllo formale, con richiesta di documenti (fatture, bonifici, CILAS, asseverazioni, contratti, APE);
• controllo sostanziale, con verifica puntuale dei presupposti tecnici e fiscali dell’intervento.

Sul piano temporale, in linea generale l’Agenzia può contestare le detrazioni fino al 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione in cui il beneficio è stato utilizzato. In caso di crediti d’imposta ceduti, gli atti di recupero possono arrivare anche entro l’ottavo anno dall’utilizzo, soprattutto se si configura un credito inesistente.

Quanto alle sanzioni, per i bonus edilizi non spettanti l’orientamento è applicare la sanzione ordinaria pari al 30% dell’imposta recuperata, oltre agli interessi maturati. In presenza di frodi strutturate o reati tributari, lo scenario può diventare molto più pesante anche sotto il profilo penale.

Condomìni, cosa fare subito se il cantiere è in ritardo o pieno di dubbi

Se il condominio ha un cantiere Superbonus che procede a rilento, o se emergono perplessità su salto energetico e documentazione, limitarsi a “sperare che vada bene” è la strada più pericolosa. È necessario muoversi in modo rapido e documentato.

1. Chiedere all’amministratore un quadro completo e scritto

L’assemblea deve pretendere dall’amministratore:

• il cronoprogramma aggiornato dei lavori e la data stimata di fine cantiere;
• lo stato dei SAL già emessi e delle eventuali cessioni di credito o sconti in fattura;
• copie di CILAS, contratti di appalto, incarichi ai professionisti, polizze assicurative obbligatorie;
• gli APE ante intervento già redatti e, se esistono, simulazioni del salto di classe atteso;
• le comunicazioni già inviate o ricevute dall’Agenzia delle Entrate, dal cessionario o dalla banca.

Tutto deve essere messo per iscritto e allegato al verbale di assemblea: in caso di contestazioni future, la tracciabilità delle decisioni diventa decisiva.

2. Verificare il salto energetico con un controllo tecnico incrociato

Se il condominio teme di non raggiungere il salto di due classi, può essere opportuno richiedere una seconda valutazione tecnica (anche di parte) sulle simulazioni energetiche. Questo consente di:

• verificare se il progetto è stato dimensionato correttamente;
• capire se servono interventi aggiuntivi per centrare il salto richiesto;
• documentare eventuali criticità imputabili a progettisti o imprese.

Un controllo in più oggi può evitare un recupero di decine di migliaia di euro domani.

3. Valutare la revoca dell’amministratore inerte

Se l’amministratore non fornisce informazioni chiare, non convoca l’assemblea, o minimizza problemi evidenti, l’inerzia non è neutra: sul piano fiscale, il condominio resta comunque responsabile.

In questi casi l’assemblea può e, spesso, deve intervenire con la revoca dell’amministratore e la nomina di un professionista più strutturato, abituato a gestire pratiche complesse come i cantieri in Superbonus. Solo se l’amministratore viene effettivamente sostituito e le sue omissioni sono documentate, sarà possibile valutare anche un’azione di responsabilità nei suoi confronti.

4. Mettere in sicurezza la documentazione (anche in ottica difensiva)

L’esperienza degli ultimi anni mostra un elemento chiaro: nei controlli sul Superbonus vince chi ha i documenti in ordine. Il condominio deve assicurarsi di conservare:

• fatture e bonifici parlanti relativi ai lavori agevolati;
• contratti con imprese e professionisti, con indicazione di prezzi e capitolati;
• asseverazioni tecniche e della congruità delle spese;
• visti di conformità e comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate;
• tutta la corrispondenza intercorsa con banche, intermediari e fornitori sui crediti ceduti.

La documentazione va tenuta per l’intero periodo in cui il Fisco può intervenire con i controlli, non solo per qualche anno. In caso di verifica, la possibilità di esibire subito un dossier completo fa spesso la differenza tra una contestazione chiusa in fretta e un contenzioso lungo e costoso.

5. Non aspettare la lettera del Fisco: chiedere pareri mirati

Davanti a situazioni complesse – cantieri bloccati, crediti incagliati, SAL contestati, asseverazioni modificabili – è opportuno che il condominio si faccia affiancare da:

• un fiscalista esperto di bonus edilizi;
• un tecnico di fiducia in grado di rileggere progetto e APE;
• eventualmente un avvocato, se si profilano contenziosi con imprese, banche o Agenzia delle Entrate.

Aspettare la prima comunicazione di irregolarità significa presentarsi al tavolo del Fisco con zero margine di manovra. Muoversi prima consente invece di correggere il possibile, documentare le responsabilità e costruire subito una linea difensiva credibile.

Dopo il Superbonus: meno fuochi d’artificio, più responsabilità

Il Superbonus ha lasciato dietro di sé una scia ambivalente: da un lato riqualificazioni importanti, dall’altro cantieri bloccati, crediti congelati e contabilità condominiali in apnea. La fine della maxi-agevolazione non significa che i problemi spariranno: anzi, è proprio ora che iniziano i bilanci veri.

Per i condomìni la parola d’ordine, da qui alla chiusura definitiva dei lavori, è una sola: governare il cantiere e la documentazione, non subirli. Chi arriva preparato alla stagione dei controlli avrà comunque un confronto duro, ma giocato ad armi pari. Chi si presenterà con carte incomplete, lavori sospesi e assemblee distratte rischia, invece, di trasformare il “bonus dei sogni” nel conto più salato degli ultimi anni.