La manovra riscrive i confini tra “privato” e impresa: 21% su una casa, 26% sulla seconda. Poi scatta il salto di categoria, con effetti fiscali e (soprattutto) burocratici.
Dal 1° gennaio 2026 gli affitti brevi entrano in una nuova stagione: non tanto per un ritocco d’aliquota (quello era già nell’aria), quanto per la linea rossa tracciata dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199. Il messaggio è secco: finché resti entro due immobili puoi muoverti nel perimetro della cedolare secca; se superi la soglia, lo Stato ti guarda come un imprenditore. E da lì non si torna indietro con una semplice spunta in dichiarazione.
Il cuore della novità è proprio questo: dal 2026 la cedolare sugli affitti brevi resta possibile, ma diventa una “corsia” più stretta. Sul piano pratico si consolida un doppio livello: 21% sul primo immobile (quello che il contribuente indica come “prescelto”) e 26% sul secondo. Dal terzo in poi, però, non è solo una questione di percentuali: scatta la presunzione di attività d’impresa, con partita IVA e un pacchetto di adempimenti che cambia radicalmente la vita a proprietari e gestori.
In altre parole: la manovra non si limita a “far pagare di più”. Riscrive la domanda decisiva che l’Agenzia e i verificatori si fanno da anni: stai affittando ogni tanto, oppure stai esercitando un’attività economica? Dal 2026 la risposta, in molti casi, è determinata dal contatore degli immobili, non dalla tua percezione del lavoro che ci metti.
Il nuovo schema, tradotto in modo operativo, è questo: fino a 2 unità immobiliari destinate a locazione breve, si resta nel regime “privato” e la tassazione può avvenire con imposta sostitutiva; da 3 unità immobiliari in poi, la locazione breve viene qualificata come attività d’impresa e i canoni entrano nella logica del reddito d’impresa, con la conseguenza più immediata (e visibile) dell’obbligo di aprire la partita IVA.
Ed è qui che la stretta si fa concreta: perché la partita IVA non è solo una sigla. Significa scegliere un inquadramento (e spesso valutare se si può entrare nel forfettario), gestire contabilità, contributi, adempimenti, incroci di banche dati, e soprattutto mettere in fila le carte amministrative che ruotano attorno al turismo “extra alberghiero”. Chi era abituato a una gestione domestica, anche se molto redditizia, si ritrova improvvisamente a dover ragionare come un’attività strutturata.
Il Governo, nei passaggi che hanno accompagnato l’iter della manovra, ha presentato la scelta come un compromesso: tutela del piccolo proprietario da un lato, stop alla “micro-impresa mascherata” dall’altro. Sul piano politico il dibattito è stato rovente per settimane. Il capogruppo di Forza Italia, Maurizio Gasparri, ha rivendicato la difesa della prima casa in affitto breve, sostenendo che "siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per chi affitta una casa". Il punto di caduta, infatti, è stato lasciare il 21% su un immobile e far salire la pressione fiscale solo dal secondo, mentre sul terzo si cambia proprio regime.
Dal lato opposto, i rappresentanti del comparto degli affitti brevi hanno parlato di una misura che rischia di colpire il ceto medio e di spingere parte del mercato verso il sommerso. Marco Celani, presidente di AIGAB, in autunno aveva avvertito che "un incremento del 24% dell’imposta avrà un effetto drammatico", perché può riflettersi su prezzi, offerta e indotto. Una posizione che oggi viene ricalibrata: l’aumento non è più “per tutti”, ma la soglia dei due immobili resta una cesura pesante per chi gestisce piccoli patrimoni diffusi.
Anche Confedilizia ha mantenuto una linea netta: apprezzamento per il ripensamento sull’aliquota della prima casa, ma contrarietà alla trasformazione automatica in impresa oltre una soglia così bassa. In una nota rilanciata dalle agenzie, l’associazione ha definito “non apprezzabile” l’inasprimento che impone la forma imprenditoriale quando gli appartamenti destinati a locazione breve superano il limite fissato dalla manovra.
Non manca poi l’angolo visuale delle piattaforme. A fine 2025, Matteo Sarzana, country manager di Airbnb Italia, ha inquadrato il tema sul piano dell’accoglienza e dei grandi eventi: "gli host sono un elemento essenziale per il successo di grandi eventi come il Giubileo e Milano-Cortina 2026". Tradotto: irrigidire il mercato nel momento in cui si punta su flussi turistici straordinari può avere ricadute sulla disponibilità di posti letto “diffusi”.
Ma c’è un dettaglio che spesso sfugge nella lettura di pancia: questa stretta non riguarda un mercato “di nicchia”. Diverse analisi giornalistiche e tecniche richiamano un ordine di grandezza di circa mezzo milione di abitazioni pubblicizzate sulle principali piattaforme. Allo stesso tempo, la relazione tecnica collegata alla manovra stima un incremento di gettito annuo relativamente contenuto (nell’ordine di poche decine di milioni), segnale che la platea “colpita” dalla nuova presunzione d’impresa è selezionata, ma strategica: chi supera la soglia non è più un host occasionale.
Dal punto di vista del contribuente, la domanda che conta è: come si contano gli immobili? La norma ragiona per unità immobiliari e per contribuente. Quindi non è un gioco di giorni, stagioni o prenotazioni: la presunzione scatta se nel periodo d’imposta vengono stipulati contratti di locazione breve per più di due immobili. Il che significa che non serve “affittarli tutti insieme” per essere nel mirino: basta superare la soglia nel corso dell’anno.
Attenzione anche alla definizione di “locazione breve”: restano tali i contratti fino a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, con servizi limitati (tipicamente pulizia e biancheria). È proprio questa definizione a spiegare perché, dal terzo immobile, il sistema non si limita a cambiare aliquota: se diventi impresa, per definizione non sei più dentro la locazione breve “privata” e quindi esci dal recinto agevolato.
Da qui la parte più delicata: l’effetto domino amministrativo. Partita IVA e reddito d’impresa, nella pratica, significano spesso incrociare obblighi locali e nazionali: pratiche comunali, eventuali SCIA a seconda dei regolamenti, comunicazioni e tracciamenti informativi, e il capitolo – ormai centrale – dell’identificazione degli alloggi. La macchina del turismo “diffuso” è sempre più basata su codici e registri: il proprietario che superi la soglia fiscale finisce più facilmente dentro una gestione strutturata, e quindi più tracciata.
E non finisce qui, perché il 2026 si apre con una seconda notizia che pesa quanto (o più) della manovra: la Corte costituzionale, con la sentenza n. 186/2025, ha respinto le contestazioni contro parti rilevanti della normativa toscana sul turismo, riconoscendo la legittimità di un ruolo incisivo di Regioni e Comuni nel regolare il fenomeno sul territorio. È un passaggio tecnico, ma politicamente chiarissimo: accanto alla stretta fiscale nazionale, possono arrivare (e in alcuni casi sono già arrivate) regole locali su destinazioni d’uso, limiti, percentuali e condizioni operative.
Lo Stato stringe sul fisco, gli enti locali possono stringere sugli spazi. Ed è qui che si forma la vera mappa del 2026: chi affitta una sola casa continua a muoversi in un quadro relativamente stabile; chi ne affitta due deve fare i conti con un carico maggiore sul secondo immobile; chi ne gestisce tre o più entra in un altro mondo, fatto di impresa, contabilità e regole territoriali che non sempre sono omogenee.
Per il contribuente la scelta, spesso, diventa una strategia: ridurre il perimetro entro due unità, oppure strutturarsi davvero come attività; valutare i regimi fiscali disponibili e l’impatto contributivo; mettere in conto non solo le imposte, ma il tempo e i costi della compliance. Perché la vera novità della manovra 2026 è questa: non ti chiede soltanto quanto vuoi pagare. Ti chiede, senza mezzi termini, chi sei: privato o impresa.