Milano resta sotto i riflettori per le inchieste sui permessi, ma il mercato non si sfila: più controlli, più prudenza e una domanda residenziale che continua a fare da motore.
Il 2026, per il mattone italiano, si presenta come un anno da prima pagina. Le previsioni indicano una crescita delle transazioni pari a +8,4%, con un volume d’affari stimato in 175,8 miliardi di euro. Il dato che spiega quasi tutto è un altro: oltre l’80% delle compravendite dovrebbe riguardare il residenziale, cioè la parte più “popolare” e diffusa del settore, quella che fotografa davvero la temperatura del Paese.
La scommessa, però, non è soltanto sui numeri assoluti. Nel confronto europeo, l’Italia viene accreditata come la più dinamica: davanti a Spagna (circa +7%), Regno Unito (+6,6%), Germania (+4,1%) e Francia (+3,2%). È una classifica che pesa, perché arriva dopo mesi in cui molti si aspettavano una frenata psicologica legata al caso milanese.
Il punto è proprio qui: lo scandalo urbanistico che ha investito Milano tra il 2024 e il 2025 — con progetti contestati, procedure accelerate e cantieri finiti nel mirino — non ha prodotto l’effetto che una parte del mercato temeva, cioè la fuga dei capitali internazionali. Il settore, invece, sembra aver reagito con un meccanismo quasi “clinico”: più verifiche, più carte richieste, tempi più lunghi, ma investitori ancora seduti al tavolo.
A sintetizzare il cambio di passo è Davide Dalmiglio, amministratore delegato di Savills in Italia, che descrive un mercato meno istintivo e più investigativo. "Dopo i sequestri e i cantieri bloccati, gli investitori sono in allerta: oggi fanno ricerche e due diligence più approfondite prima di chiudere". Traduzione operativa: la fiducia non è sparita, ma è diventata condizionata. E la condizione si chiama trasparenza.
Anche sul fronte dei grandi gestori, la lettura è simile. Beatrice Guedji, responsabile ricerca e innovazione di Swiss Life Asset Managers France, inquadra l’onda lunga di Milano come una turbolenza più che come un cambio di clima. "È un problema di breve periodo: non cambia le prospettive di crescita del mercato e degli investimenti". Un giudizio che pesa perché arriva da chi, per mestiere, misura il rischio-Paese con il righello.
C’è poi un fattore che gli operatori citano con sempre meno imbarazzo: la stabilità politica. Dopo anni di stop-and-go, l’attuale ciclo di governo — guidato da Giorgia Meloni — viene percepito come un elemento di prevedibilità, e la prevedibilità nel real estate vale denaro quanto un buon indirizzo. Non significa che tutto sia semplice: significa che molti investitori preferiscono un quadro regolatorio che si “aggiusta” lentamente a uno che cambia direzione ogni stagione.
Il paradosso, semmai, è che la vera minaccia al 2026 non sembra la domanda, ma l’offerta. Il mercato può anche correre, ma senza prodotto nuovo rischia di correre sul posto. Le stime più citate descrivono un residenziale dove le nuove costruzioni rappresentano una quota ridotta del totale delle transazioni: pochi immobili appena realizzati, tanta rotazione sull’esistente. È un segnale doppio: da un lato conferma che le case si muovono; dall’altro suggerisce che lo stock non si rinnova abbastanza.
E qui Milano torna protagonista, ma per un motivo diverso: la rigenerazione urbana rallenta quando ogni pratica diventa una prova di resistenza. Progetti medi — quelli che davvero “rimpolpano” l’offerta con palazzine da 20-30 unità — rischiano di arenarsi nel dialogo con le amministrazioni. Il mercato, così, resta “sano” nelle statistiche ma più fragile nel futuro: meno cantieri oggi significa meno disponibilità domani, e quindi più pressione su prezzi e canoni nelle aree più richieste.
La vicenda dei cantieri bloccati, inoltre, non è solo un dossier economico: è una questione sociale. Le cronache degli ultimi mesi raccontano famiglie che hanno già pagato e che aspettano di entrare in casa, comitati di acquirenti, contenziosi e soluzioni “a pezzi” caso per caso. È la parte meno scintillante del boom: quella in cui il mercato corre, ma qualcuno resta fermo.
Sullo sfondo c’è anche il calendario, perché il 2026 porta con sé un evento-spot potente: le Olimpiadi invernali con **Milano** co-protagonista. In tanti guardano soprattutto all’ospitalità — hotel, affitti brevi, residenze temporanee — e qui la prudenza è d’obbligo: l’effetto grandi eventi può essere intenso ma breve. Come osserva ancora Beatrice Guedji, "alcuni investitori di breve periodo potrebbero entrare e uscire rapidamente sfruttando l’onda dei Giochi, soprattutto nell’hospitality". Il punto, per chi investe sul lungo periodo, resta la qualità della città dopo i riflettori.
A rendere il quadro più complesso è la macroeconomia: l’Italia cresce, ma senza sprint. Previsioni e stime ufficiali indicano un PIL ancora contenuto. Eppure il real estate, storicamente, non si muove solo con il PIL: si muove con tassi, fiducia, redditi attesi, flussi di capitale e percezione del rischio. È per questo che la fotografia del 2026 può risultare controintuitiva: economia moderata, mercato immobiliare brillante.
La morale, per chi legge i segnali, è netta: l’Italia del mattone sta provando a trasformare una crisi reputazionale — lo choc delle inchieste — in un’opportunità di “pulizia” delle regole. Se la correzione funzionerà, l’effetto potrebbe essere persino positivo: meno scorciatoie, più procedure chiare, più appetibilità internazionale. Se invece prevarrà la paralisi, il rischio è l’opposto: una città come Milano capace di attrarre capitale ma incapace di produrre nuova offerta in tempi compatibili con la domanda.
Nel frattempo, la traiettoria 2026 è tracciata: volumi in aumento, Italia in cima alla crescita europea, residenziale centrale, controlli più serrati. E un messaggio implicito agli investitori: il mercato non chiede fede cieca, chiede prove. Chi le porta, può ancora comprare futuro.