Offerte record, ma solo chi ha già una casa si muove davvero.
Negli ultimi mesi i tassi dei mutui in Italia hanno registrato un calo interessante. A fine giugno il TAN fisso medio si attesta al 2,94%, mentre il variabile è al 2,82%. Con l’Euribor in discesa verso l’1,8% entro fine anno e l’IRS stabilmente sotto pressione grazie ai tagli della BCE, il terreno sembrava pronto per una vera ripartenza.
Eppure, nonostante il floozing delle condizioni di mercato, molte famiglie restano alla finestra. Come mai?
Costi nascosti: istruttoria, perizia, spese varie
Sotto il tappeto delle promesse di mutuo a “tasso basso” si nascondono spese accessorie che erodono gran parte del risparmio. Ad esempio, il Mutuo Green di BCC Centropadana offre un TAN al 2,50% ma prevede un’istruttoria dello 0,5%, perizia a 250 euro e un costo mensile di 2 euro per la rata.
Anche offerte più chiare, come quella di Intesa Sanpaolo (senza istruttoria né gestione), prevedono comunque perizie da 320 euro, un costo tutt’altro che irrilevante.
Le surroghe spingono il mercato… ma non l’acquisto
Il boom delle surroghe (+107,7% nel primo trimestre 2025) indica che chi ha già un mutuo cerca una soluzione migliore… ma non acquista ex novo. Il mercato si polarizza: chi ha già firmato prova a migliorare le condizioni, mentre la platea delle famiglie senza mutuo resta cauta.
Burocrazia e tempi lunghi danno l’effetto freno
Anche con tassi bassi, ottenere un finanziamento richiede tempi lunghi e molti documenti. Perizie, certificazioni energetiche (soprattutto per immobili green), istruttorie complesse: spesso le banche rallentano l’iter, scoraggiando la domanda.
Requisiti stringenti e prudenza bancaria
In risposta all’incertezza economica, le banche stanno restringendo i requisiti: servono redditi stabili, limiti LTV rigorosi, controlli approfonditi. Il risultato? Giovani, freelance e partite IVA si sentono esclusi.
Il caro vita pesa: risparmi sotto pressione
L’inflazione – pur in lieve discesa – incide ancora sui bilanci familiari. I mutui variabili, spesso legati all’inflazione, diventano più rischiosi. E quando aumenta la spesa corrente, resta meno margine per l’investimento immobiliare.
E allora? Le famiglie hanno realmente perso l’opportunità?
Non del tutto. I numeri crescono comunque:
- Mutui alle famiglie: +50,2% nel primo trimestre 2025 rispetto all’anno precedente
- Compravendite residenziali: +11,2%
- Previsioni di fine anno: circa 770.000 transazioni, +7% su base annua
Il motore c’è, ma per le famiglie la benzina si chiama trasparenza, snellimento burocratico, supporto ai giovani e alle categorie fragili.
Cosa può sbloccare davvero la situazione?
- Superzero spese di istruttoria e perizia per mutui “prima casa” o green, modelli già sperimentati da Intesa Sanpaolo e WeBank per under 36.
- Surroga semplificata, che allenti la burocrazia e stimoli anche i nuovi acquisti, non solo i rifinanziamenti.
- Sportelli dedicati ai giovani o freelance, che riconoscano redditi non tradizionali e offrano consulenze personalizzate.
- Trasparenza totale: i comparatori dovrebbero mostrare TAEG, spese accessorie e impatto sulla rata fin dall’inizio.
Cosa fare
Con tassi in calo e offerte competitive, il terreno è fertile. Ma se il risparmio promesso si perde nei costi accessori e nella burocrazia, cresce la frustrazione.
Le famiglie – soprattutto le nuove – restano prudenti. Serve che banche e piattaforme offrano chiarezza totale, procedure snelle e incentivi reali per chi compra, non solo per chi rifinanzia.
Solo così si potrà andare oltre la finestra d’attesa e far davvero decollare il mercato immobiliare per tutti.