Il mercato dei mutui torna a correre, ma soltanto in parte. Secondo l’analisi della Fabi, tra l’inizio del 2022 e settembre 2025 lo stock complessivo dei finanziamenti alle famiglie è cresciuto di oltre 25 miliardi, passando da 410,3 a 435,7 miliardi di euro, con un incremento del 6,2%. Solo negli ultimi dodici mesi l’aumento è stato di 12,8 miliardi, segnando un recupero netto dopo il minimo di 423,1 miliardi registrato nel luglio 2024.
Mutui, ripresa a metà: tassi giù troppo lentamente
L’inversione di rotta della BCE è stata chiara e rapida: dal 4,50% del 2023 ai tagli avviati nel giugno 2024, fino al 2% dell’autunno 2025. Una discesa che, però, non si è trasferita con pari velocità ai mutui. I tassi bancari sono scesi dal 4,92% di novembre 2023 al 3,71% di settembre 2025, ma restano comunque ben sopra il nuovo costo del denaro. Il differenziale tra tasso BCE e tassi sui mutui è ancora di 171 punti base. Un divario che era praticamente nullo un anno prima.
Una trasmissione monetaria “asimmetrica”
È qui che si vede la frattura: quando la BCE alza i tassi, il mercato li recepisce in modo immediato e integrale. Quando li taglia, il movimento si fa lento e parziale. La Fabi parla di “trasmissione imperfetta” della politica monetaria: solo una parte della svolta espansiva si traduce in benefici effettivi per chi chiede un finanziamento. Il risultato è un paradosso di sistema: la BCE accelera, ma la riduzione del costo del credito frena a metà strada.
Banche prudenti e margini da difendere
La Federazione individua più cause. Da un lato la prudenza degli istituti, che continuano a misurare i rischi in un contesto economico e geopolitico ancora instabile. Dall’altro la volontà di difendere margini d’interesse rimasti elevati dopo la lunga fase di volatilità dei mercati. Il calo del costo della raccolta non si è tradotto automaticamente in condizioni più favorevoli per i mutuatari, anche perché la concorrenza sulla clientela resta debole: la domanda di credito è in ripresa, ma ancora lontana dai livelli pre-pandemici.
Ripresa sì, ma più lenta della frenata
La crescita dello stock negli ultimi mesi è un segnale positivo, sottolinea la Fabi. Il comparto immobiliare si è rimesso in moto e le famiglie hanno ricominciato a pianificare l’acquisto della casa. Ma la velocità della ripresa appare modesta se confrontata con quella della frenata: quando i tassi erano saliti, l’impatto sulle famiglie era stato immediato; ora, nonostante il taglio BCE, la normalizzazione procede più lentamente del previsto.
Uno spread che pesa sull’economia reale
Il punto critico è che i tassi medi del 3,7% restano ancora troppo elevati per molte famiglie, soprattutto le più fragili. Questo limita l’effetto espansivo che la BCE si attendeva dalla sua svolta. Se la riduzione del costo del denaro non arriva pienamente all’economia reale, la capacità di stimolare consumi e investimenti si indebolisce. È una catena di trasmissione che funziona solo a metà: il segnale parte forte dalla politica monetaria, ma si smorza nel passaggio alle banche e si affievolisce quando arriva ai mutuatari.
Un nodo che resta irrisolto
Il quadro complessivo è quello di un mercato in movimento, ma non ancora stabilizzato. Gli indicatori migliorano, le famiglie tornano a chiedere mutui, lo stock cresce. Tuttavia, lo spread tra tassi BCE e tassi bancari continua a frenare una vera ripartenza. Finché questo scarto resterà così ampio, la ripresa ci sarà, ma “a metà”: visibile nei dati, meno nella vita quotidiana di chi cerca di comprare casa.