Mercato al minimo storico, famiglie in corsa contro il tempo. Dati impietosi: appena 714 immobili su 92 comuni. Il quadro della Borsa Immobiliare dell’Umbria, l’allarme cresce di mese in mese.
Giovani coppie, studenti e lavoratori senza alternative reali. Prezzi in salita in tutte le aree urbane, offerta ferma. Affitti brevi e case inutilizzate prosciugano il mercato. Operatori e agenti concordano: situazione ormai strutturale. Cavadenti: «Siamo davanti a un’emergenza sociale a tutti gli effetti».
Un’offerta che evapora
L’Umbria non ha più case da affittare. E non è un modo di dire. L’allarme arriva dalla voce più diretta del settore: Mauro Cavadenti, Agente immobiliare accreditato alla Borsa Immobiliare, organo della Camera di Commercio dell'Umbria, che da mesi osserva un mercato sempre più rarefatto e ora definitivamente in sofferenza. La definizione scelta è inequivocabile: «Crisi affitti a lungo termine: 8 case disponibili per comune in tutta l’Umbria».
Secondo l’elaborazione realizzata da Cavadenti sui principali portali immobiliari, in tutta la regione sono disponibili appena 714 annunci di locazione residenziale. Se si considera che i comuni umbri sono 92, la disponibilità media scende a una cifra che racconta da sola l’emergenza: soltanto otto immobili per comune. «Un dato che mostra un mercato incapace di rispondere alle esigenze delle famiglie e dei lavoratori», afferma Cavadenti.
Un crollo generale
Il quadro diventa ancora più netto analizzando le singole città: Perugia offre 247 annunci, Terni 67. Tutti gli altri centri hanno numeri residuali: Foligno appena 18, Spoleto 31, Città di Castello 24, Assisi 17, Gubbio 7, Bastia Umbra 5, Amelia 20. «Sono quantità che non reggono minimamente il confronto con la domanda reale», evidenzia Cavadenti, «soprattutto per chi vive, studia o lavora stabilmente in Umbria».
Prezzi in salita, disponibilità in calo
Accanto alla scarsità dell’offerta, il listino ufficiale della Borsa Immobiliare dell’Umbria – II trimestre 2025 conferma un costante aumento dei canoni medi, soprattutto nelle aree centrali e semicentrali di Perugia e Terni. Le fasce minime e massime si stanno rialzando e restringendo, segno di una pressione costante e di una contrazione strutturale dell’offerta.
Il tema è stato affrontato anche dal Comitato di Listino riunitosi questo mese: tutti i rappresentanti delle due province hanno confermato l’identica percezione, parlando apertamente di una condizione ormai emergenziale.
Il ruolo crescente degli affitti brevi
A complicare ulteriormente il quadro ci sono gli affitti brevi. Lo spiega l’agente accreditato Raffaele Nardi: «I proprietari che scelgono di affidarsi a un professionista per la gestione dei contratti a breve termine lo fanno principalmente per due motivi: la libertà di avere il bene sempre disponibile, senza vincoli di lunga durata, e la complessità crescente della burocrazia».
Nardi aggiunge un dato rilevante: «Circa il 50% delle case che gestiamo proviene da eredità, quindi seconde case che spesso rimangono inutilizzate. Molte si trovano in zone collinari o montane, ideali più per il turismo che per la locazione ordinaria».
La sfiducia dei proprietari frena il mercato
Una lettura altrettanto netta arriva da Giuseppina Balducci, presidente Confappi, che segue da anni il settore della locazione: «La carenza di abitazioni per la locazione di lunga durata esiste da anni, ma dopo il Covid si è aggravata drasticamente. In alcune città umbre trovare un affitto è diventato quasi impossibile».
Balducci individua le cause principali nella crescente sfiducia dei proprietari: «Molti temono problemi di natura economica con gli inquilini e soprattutto la difficoltà nel riavere la disponibilità dell’immobile in caso di necessità. Anche la gestione ordinaria dell’abitazione, che per legge spetterebbe al conduttore, viene spesso scaricata sul locatore».
La reazione è prevedibile: «Chi ha una seconda casa spesso preferisce non affittare affatto, oppure sceglie il mercato degli affitti brevi, percepito come più flessibile e meno rischioso».
L’impatto sociale: famiglie e giovani senza casa
Risultato: più case vuote, più immobili nel circuito turistico, meno alloggi per chi vive e lavora in Umbria. Una spirale che diventa ogni mese più evidente.
«Il mercato è bloccato», sintetizza Cavadenti, «e a pagarne il prezzo sono soprattutto giovani coppie, studenti, lavoratori fuori sede e famiglie con redditi medio-bassi. Se non si interviene subito, assisteremo a ulteriori aumenti dei canoni e a una difficoltà crescente nel trovare soluzioni abitative».
Il listino della Borsa Immobiliare conferma i segnali: nei quartieri centrali e semicentrali di Perugia e Terni i valori mostrano incrementi puntuali, mentre la disponibilità reale si assottiglia mese dopo mese.
Un rischio per il futuro della regione
Il pericolo è chiaro: una progressiva desertificazione del mercato degli affitti tradizionali. «L’Umbria, storicamente accessibile e tranquilla sul piano immobiliare, oggi sta perdendo una delle sue caratteristiche più preziose: la possibilità di trovare una casa a condizioni sostenibili», sottolinea Cavadenti.
Secondo l’Agente immobiliare accreditato, senza norme più chiare per tutelare i proprietari e senza incentivi alla locazione a lungo termine, la regione rischia un impatto sociale profondo. «Senza casa non c’è futuro», conclude, richiamando l’urgenza di intervenire prima che l’emergenza diventi irreversibile.