I trend demografici sono inequivocabili: la dimensione assoluta della popolazione in età avanzata, nonché il suo peso sul totale, sono estremamente elevati e salvo eventi catastrofici, in rapida crescita per almeno i prossimi trent’anni. In Italia, nel 2018, la quota di over 65 era circa il 22%, oggi è al 24% ed è prevista crescere tra il 33 e il 36% nel 2050. In valore assoluto, si contano quasi 15 milioni di persone in età superiore ai sessantacinque anni e oltre 4,5 milioni di persone over 80 (il 7,7% del totale).
Il senior housing innovativo
Pur rappresentando un grande beneficio potenziale per ciascun essere umano la longevità mette sotto pressione i sistemi pensionistici e quelli di supporto sociale e sanitario. Richiede, quindi, profonde innovazioni senza le quali determinerebbe, paradossalmente, effetti pesantemente negativi su quella stessa popolazione in grado di vivere più a lungo, in particolare, su chi è economicamente e socialmente più debole.
Il tema emerge chiaramente da un altro dato ISTAT: nel 2023, l’attesa di vita in buona salute si è attestata a 10,6 anni, senza sostanziali differenze di genere. Considerata la speranza di vita in assoluto fissata attorno agli 87 anni, questo significa che oggi, chi ha 65 anni ha un’aspettativa di trascorrere circa undici, dodici anni di vita “finale” in condizioni di non autosufficienza o, comunque, con un forte bisogno di assistenza. Gli anni di differenza tra aspettativa di vita e aspettativa di vita in buona salute sono, dunque, molti ed economicamente e socialmente sempre meno sostenibili per le finanze pubbliche.
La rilevanza del tema e la sua portata economica e sociale induce ad avviare una profonda analisi e riflessione per fare in modo che la longevità sia “healthy” e non comporti costi sanitari e di assistenza troppo superiori a quelli delle fasce di età relativamente più giovani. Per questo motivo come Area di ricerca applicata della Luiss Business School abbiamo condotto uno studio sul Senior Housing Innovativo, finanziato da Tendercapital, al fine di evidenziare le tendenze in atto e proporre delle soluzioni economicamente e socialmente sostenibili.
Tra le condizioni che maggiormente influenzano l’opportunità di rimanere attivi e in buona salute a lungo rientrano, infatti, le caratteristiche dell’abitazione dove si risiede in età avanzata. La netta maggioranza dei silver (persone con oltre 65 anni di età) e anche del sottoinsieme degli “ultra silver” (persone dagli ottanta anni circa in poi) vive in abitazioni “tradizionali”, sempre meno adeguate al progredire dell’età dal punto di vista della dimensione, delle condizioni di sicurezza personale, dei costi di gestione. Soluzioni abitative che, per loro natura, determinano una forte dispersione delle persone nel tessuto urbano rendendo molto complesse e costose eventuali attività di assistenza domiciliare e che, in molti casi, non favoriscono le relazioni sociali. Si stima che addirittura due terzi dei silver si ritrovino nella condizione nota come “House rich, cash poor”: vivano, cioè, in una abitazione sovradimensionata, di valore relativamente elevato ma che, avendo una pensione piuttosto bassa, non riescono a mantenere in modo adeguato.
Occorre, dunque, sviluppare un nuovo modello abitativo per le persone in età avanzata, un “senior housing innovativo” che superi l’alternativa “casa tradizionale vs casa di riposo (o di cura, o condivisa)” a cui la quasi totalità degli anziani (e dei loro familiari) ha fino ad ora fatto riferimento. Si tratta di un’offerta abitativa che prevede un appartamento indipendente, collocato in un contesto residenziale piacevole e soprattutto strutturato per l’erogazione di servizi funzionali a diverse esigenze di una persona nella sua terza e quarta età. Una concezione dell’abitazione relativamente nuova per l’Italia ma che in particolare in Europa centrosettentrionale e nei Paesi anglosassoni è in costante sviluppo da almeno inizio secolo.
La realizzazione di una nuova offerta residenziale esplicitamente progettata e gestita per i silvers ha due importanti motivazioni di carattere socioeconomico. In primo luogo, dà loro l’opportunità di beneficiare di una soluzione abitativa razionale sul piano organizzativo e dei costi di gestione: nel 2022, in Italia, il 6,6% delle persone che viveva in famiglie dove il costo totale dell’abitazione principale rappresentava più del 40% del reddito familiare netto.
Il secondo fondamentale beneficio dell’affermarsi di nuove offerte abitative per i silvers è rappresentato dalla possibilità di immettere nel mercato un patrimonio immobiliare (quello appunto degli appartamenti “tradizionali” occupati in precedenza da persone anziane) generalmente sottoutilizzato e bisognoso di rinnovo anche solo ai fini del risparmio energetico, a vantaggio in particolare dei potenziali acquirenti di “prima casa”. L’uso ottimale di questa consistente quota di patrimonio abitativo è rilevante anche dal punto di vista sociale, favorendo un migliore equilibrio tra l’offerta di immobili residenziali e la domanda rappresentata da giovani famiglie. Secondo dati MEF, il 39% dei proprietari di abitazione hanno oltre sessantacinque anni, mentre sono solo il 6% coloro di età fino a trentacinque anni e il rimanente 54% circa rientra nella fascia di età tra trentacinque e sessantacinque anni.
Lo sviluppo di una robusta domanda di nuova residenzialità per le persone nelle fasi avanzate della loro vita è, però, resa difficile dalla loro tendenziale avversione al trasferimento, soprattutto in contesti lontani da quelli abituali (anche all’interno di una stessa città) e dalla difficoltà di valutare i costi complessivi della nuova soluzione che unisce alla residenzialità un certo numero di servizi sociali o assistenziali. È, allora importante che la struttura residenziale di senior housing sia centrata su un’efficace integrazione tra dimora, contesto e servizi, così da offrire ai residenti l’opportunità di soddisfare tutte le loro esigenze connesse all’abitare.
Altrettanto rilevante è l’innovatività dell’abitazione determinata dalle sue dotazioni tecnologiche e dalle funzioni che il residente può svolgere dal suo interno. Oltre, ovviamente, alla qualità di connessione internet, vanno previsti dispositivi per ottimizzare la gestione della casa e delle attività quotidiane al suo interno e per la sicurezza.
Affinché le potenzialità del modello vengano riconosciute è necessaria una robusta strategia di comunicazione che faccia percepire il senior housing innovativo come il luogo dove “bisogna stare” per vivere al meglio la propria terza e quarta età e non come una scelta che sanziona il proprio invecchiamento. Occorre associare a tale modello abitativo messaggi positivi relativi alla possibilità di soddisfare al meglio i propri interessi, condurre una vita attiva, non limitata in modo significativo dall’età, realizzando pienamente i propri obiettivi esistenziali.
Per la credibilità della comunicazione degli aspetti citati è ovviamente essenziale la reputazione maturata dal gestore, che deve agire in maniera trasparente e corretta nell’amministrazione della struttura residenziale e delle relazioni con i suoi residenti e adottare dei meccanismi che riducano le asimmetrie informative e il proprio intrinseco maggior potere negoziale verso il residente.
È importante superare la percezione che le strutture di senior housing innovativo siano economicamente non convenienti evidenziando il valore dei servizi offerti, anche in termine di risparmio dei costi sostenuti direttamente e indirettamente, nella propria abitazione tradizionale.
In una società longeva con limiti di risorse sempre più stringenti, è necessario gestire in maniera ottimale tutti gli asset disponibili, tanto quelli pubblici quanto quelli privati. Con specifico riferimento agli immobili residenziali, una gestione individuale sub-ottimale della propria abitazione è sempre meno sostenibile dal punto di vista del valore condiviso. Occorre, quindi, attivare meccanismi che rendano vantaggioso per il silver mettere sul mercato la propria abitazione tradizionale, nel momento in cui essa smette di essere funzionale rispetto alle nuove esigenze connesse all’avanzare dell’età; e che, allo stesso tempo, rendano il senior housing innovativo una valida alternativa del tutto preferibile alla casa tradizionale.