Mercato immobiliare: differenze regionali e sforzo economico per acquistare casa
- di: Barbara Bizzarri
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una grande variabilità per quanto riguarda l’impegno economico richiesto per l’acquisto di una casa, come evidenziato nell'ultimo studio di Idealista, il portale immobiliare di riferimento che ha ampliato la sua analisi a oltre 3.800 comuni italiani con più di 5.000 abitanti. Questo studio si concentra sui cosiddetti “tassi di sforzo”, ossia la percentuale del reddito familiare medio necessaria per acquistare un’abitazione di due stanze.
Mercato immobiliare: differenze regionali e sforzo economico per acquistare casa
In generale, le località turistiche, fortemente attrattive dal punto di vista immobiliare, richiedono un impegno economico significativamente più alto. Anacapri, ad esempio, si colloca in cima alla classifica con un tasso di sforzo che raggiunge l’85% del reddito familiare medio, seguita a ruota da Lavena Ponte Tresa, in provincia di Varese, con l’84%. Altri comuni prestigiosi come Cannobio (75%), Cortina d’Ampezzo (74%) e Lampedusa e Linosa (70%) completano la lista delle località più difficili in termini di accesso al mercato immobiliare. Queste città, già famose per il turismo di lusso e per il loro fascino, vedono un crescente disallineamento tra i redditi delle famiglie residenti e i prezzi degli immobili, alimentato in gran parte dall’acquisto di seconde case da parte di acquirenti con redditi provenienti da altre aree geografiche.
A seguire, Castelrotto, in Alto Adige, si colloca al sesto posto con un tasso di sforzo del 69%, mentre la top ten continua con Forte dei Marmi (68%), Maiori (65%), Alassio (56%) e Levanto (54%).
L’analisi condotta dall’Ufficio Studi di Idealista evidenzia come, a livello regionale, le disparità siano ancora più evidenti. Comuni come Orvieto in Umbria e Aosta in Valle d'Aosta si distinguono per i loro tassi di sforzo decisamente più bassi, rispettivamente pari al 16% e al 19%. Tali valori rendono questi mercati più accessibili, anche rispetto ad altre località di pregio, lontane dai circuiti turistici di massa.
Il responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista, Vincenzo De Tommaso, spiega: "Il fenomeno delle abitazioni turistiche gioca un ruolo cruciale nel mercato immobiliare italiano. In comuni come Anacapri, Cortina d’Ampezzo e Forte dei Marmi, molti immobili sono acquistati come seconde case, spesso da persone con redditi generati fuori dal comune. Questo squilibrio fa sì che i prezzi delle abitazioni continuino a salire, mentre il reddito medio locale resta invariato, creando un divario significativo tra il costo degli immobili e il reddito dei residenti. Di conseguenza, per i locali diventa sempre più difficile accedere al mercato immobiliare, con uno sforzo economico nettamente superiore rispetto a chi acquista per uso turistico o come investimento."
In comuni come Anacapri, Cortina d’Ampezzo e Forte dei Marmi, una grande parte degli immobili è destinata a seconda residenza o ad investimenti da parte di acquirenti con redditi che non provengono dalle economie locali. Questa disparità tra i prezzi degli immobili e i redditi delle famiglie residenti spiega come, in queste località, l'accesso al mercato sia sempre più difficoltoso per le persone che non appartengono alla fascia di acquirenti più ricca, alimentando una spirale di aumento dei prezzi e rendendo il mercato inaccessibile per la maggior parte dei residenti.
Al contrario, in comuni meno turistici, spesso situati in regioni con un’economia a reddito medio più elevato, il tasso di sforzo risulta nettamente più contenuto. Un esempio è Cotronei, in Calabria, dove il tasso di sforzo per l’acquisto di una casa è solo del 4%, mentre Cossato, in Piemonte, ha un tasso del 5%. In queste aree, la sostenibilità economica del mercato immobiliare è maggiormente supportata dal reddito medio della popolazione locale, che consente alle famiglie di accedere più facilmente all’acquisto della casa.
Nonostante le differenze regionali, ci sono comunque eccezioni. Nei comuni della Valle d'Aosta e del Trentino-Alto Adige, pur registrando un reddito medio più elevato, alcune località come Aosta (19%) e Borgo Valsugana (15%) mostrano tassi di sforzo ancora abbastanza alti, ma si tratta comunque di casi isolati all’interno di un contesto regionale generalmente più favorevole per l'accesso alla proprietà.